Ein Untermietvertrag ist ein vertragliches Verhältnis zwischen dem Mieter und dem Untermieter. Das bedeutet, dass der Untermieter nicht der Vertragsnehmer von dem Eigentümer der Wohnung ist, sondern ausschließlich von dem Mieter, der bereits zur Miete wohnt. Der Mieter ist allerdings verpflichtet, sich vor der Vermietung an einen Untermieter die Zustimmung des Eigentümers einzuholen. Sollte er dies nämlich nicht tun, so wäre dies für den Eigentümer der Wohnung ein außerordentlicher Kündigungsgrund. Des Weiteren würde sich der Mieter gegenüber dem Eigentümer schadensersatzpflichtig machen und bei einer Verweigerung dieser Verpflichtung eine Straftat begehen, die mit einem entsprechenden Bußgeld von dem Eigentümer geahndet werden kann.

Sollte die Zustimmung des Eigentümers von dem Mieter eingeholt worden sein, die Bewohnung des Untermieters für den Eigentümer sich allerdings als unzumutbar erweisen, kann der Untermieter aus dem Vertragsverhältnis ausgeschlossen werden. Unter bestimmten Bedingungen kann dann eine Räumungsklage veranlasst werden, die den Untermieter dazu zwingt, die Wohnung des Mieters zu verlassen.

Damit das Vertragsverhältnis zwischen dem Mieter und dem Untermieter rechtliche Gültigkeit annimmt, muss zwischen diesen beiden Vertragsparteien ein sogenannter Untermietvertrag abgeschlossen werden. Es sind für einen solchen Untermietvertag Muster im Internet einsehbar und können auf bestimmten Portalen auch kostenlos heruntergeladen werden. In dem Vertrag werden den Klauseln zugestimmt, die die Pflichten und Rechte der Vertragsparteien vorschreiben. In dem Vertrag sollten die Vertragspartner erwähnt werden sowie natürlich auch der Mietgegenstand. Erwähnt werden sollten nicht nur die Adresse und der Standort der Mietwohnung, sondern auch, welche Möbel und welche Räume von dem Untermieter benutzt werden dürfen und wie viele Schlüssel er ausgehändigt bekommt.

Daneben sind die Mietdauer festzulegen, die Höhe der Betriebskosten und des Mietzins sowie die Zahlungsintervalle. Wichtig ist in jedem Fall die Nennung der Höhe der Kaution. Diese ist relevant für eventuelle Beschädigungen an der Einrichtung der Wohnung durch den Untermieter. Grundsätzlich sollten auch vertragliche Regelungen zur Haustierhaltung getroffen werden, und ob es dem Untermieter gestattet ist, bauliche Veränderungen in der Wohnung vorzunehmen. Es muss auch erwähnt werden, ob der Untermieter die Wohnung an weitere Untermieter vermieten darf. Dies wird in den meisten Fällen grundsätzlich ausgeschlossen. Letztlich ist auch eine Vereinbarung zu den Bedingungen der Kündigung zu treffen und auf welche Weise die Mietsache nach Ablauf der Mietfrist zurückzugeben ist. Beide Vertragspartner haben den Untermietvertrag zu unterschreiben.

Ein Vertrag wird klassischerweise per Handschlag geschlossen. Früher reichte das für alle Arten von Verträgen – auch für Mietverträge. Das BGB sieht klare Regeln für Mietverträge aller Art vor: Schönheitsreparaturen sowie Betriebskosten trägt der Vermieter, außerdem gelten ausschließlich die gesetzlichen Kündigungszeiträume und -gründe. Soweit nichts anderes vereinbart wird, sind diese Regeln allgemeingültig. Prinzipiell ist ein mündlicher Mietvertrag ebenso gültig wie ein schriftlicher. Nur befristete Mietverträge, die länger als ein Jahr laufen sollen, müssen laut BGB in schriftlicher Form abgeschlossen werden. Gelten keine Nebenabreden, kann ein mündlicher Mietvertrag für den Mieter von Vorteil sein: Er muss weder Nebenkosten bezahlen noch bei Auszug für die Schönheitsreparaturen aufkommen. Für den Vermieter bedeutet das jedoch eine deutliche Benachteiligung, denn er muss jede Abweichung von der im BGB genannten Urform im Streitfall vor Gericht beweisen. Daher empfiehlt es sich, den Abschluss
eines mündlichen Mietvertrages nur in Gegenwart von Zeugen zu tätigen. Da der Vermieter laut BGB die Möglichkeit hat, Schönheitsreparaturen und Betriebskosten auf den Mieter abzuwälzen, sind die meisten dazu übergegangen, Mietverträge schriftlich zu fixieren, damit im Ernstfall kein Streit entsteht. In den letzten Jahren hat es so viel Bewegung in der Rechtsprechung bezüglich der richtigen Gestaltung eines Mietvertrages gegeben, dass – abgesehen von Einzelfällen – alle Mietverträge schriftlich verfasst werden. So kann von vornherein festgelegt werden, welche Rechte und Pflichten der Mieter während seiner Mietzeit hat und wofür der Vermieter zuständig ist. Das ist zum Teil so umfangreich, dass sich die Schriftform schon der Einfachheit halber anbietet.

Andererseits wäre in Bezug auf die Verklausulierung der Vereinbarung zu den fälligen Schönheitsreparaturen ein mündlicher Mietvertrag fast schon wieder vorteilhaft für Vermieter. Es gibt inzwischen so viele Urteile diesbezüglich, dass es schier unmöglich scheint, eine gültige Renovierungsklausel aufzusetzen. Ist das doch gelungen, kann es sein, dass eben diese Formulierung bei nächst bester Gelegenheit durch ein Gericht wieder aufgehoben wird. Eine eindeutig ausgesprochene und unter Zeugen von beiden Seiten angenommene Renovierungsvereinbarung kann in diesem Fall von Vorteil für den Vermieter sein, denn sie scheitert bestimmt nicht an der falschen Schriftform!

In Deutschland gibt es bis auf wenige Ausnahmen die Wahlfreiheit für den Abschluss von Versicherungspolicen. Das bedeutet, dass es die eigene Entscheidung ist, Schadensersatzansprüche durch eine Versicherungsleistung geltend machen zu können oder ob man dafür mit dem eigenen Privatvermögen bezahlen möchte. Wichtig ist auch, in welcher juristischen Rechtslage sich ein Bürger befindet, um zu entscheiden, ob eine Versicherungspflicht vorliegt oder nicht. Bei den sogenannten Verkehrsversicherungen, zu den auch die Grundbesitz-Versicherung zählt, gilt die Versicherungspflicht für gewerbliche Nutzer wie zum Beispiel den Vermietern. Das heißt, dass ein Privateigentümer keine Schadensversicherung für einen Schaden an seinem Wohnhaus oder einen durch das Wohnhaus verursachten Unfall abschließen muss. Der Vermieter einer Wohnung, eines Einfamilien- oder Zweifamilienhauses oder eines Mehrfamilienhauses ist aber sehr wohl zum Abschluss einer solchen Verkehrsversicherung verpflichtet.
Das bedeutet also, dass der Vermieter eine Privathaftpflichtversicherung abschließen kann und damit Unfälle durch seine eigene Wohnung oder durch diese Verursachte Unfälle geltend machen kann. Dieser Anspruch auf Versicherungsschutz gilt aber nur solange, wie der Vermieter als Eigentümer auch in der Wohnung selbst wohnt. Für vermietete Gebäude muss er eine sogenannte Versicherung auf den Grundbesitz abschließen, um auf diese Weise den Versicherungsschutz für etwaige Unfälle oder Schäden an oder durch seine vermietete Wohnung erhalten zu können.
Bei dem Abschluss einer solchen Police werden in der Regel Personen- und Sachschäden bis zu einer Höhe von 10 Millionen Euro finanziell abgesichert. Bei einem entstandenen Schaden wird in jedem Fall von der Versicherung die Höhe des Schadensanspruches geprüft werden. Die Ansprüche dafür sind unterteilt in die Art und Größe des versicherten und vermieteten Eigentums. So gelten für Mehrfamilienhäuser andere Regelungen und Bestimmungen als für die Ein- und Zweifamilienhäuser. Bei berechtigten Ansprüchen würden dann die Kosten übernommen werden. Bei entsprechenden vertraglich geregelten Bestimmungen besteht auch Anspruch auf die Übernahme der Prozesskosten durch die Versicherungsgesellschaft. Wie bei jeder der Verkehrsversicherung kann durch eine festgesetzte Selbstbeteiligung für einen Schadensfall die regelmäßig zu zahlende Versicherungsgebühr reduziert werden, sodass der Vermieter die Möglichkeit hat, Kosten einzusparen. In jedem Fall darf der Vermieter die Versicherungsgebühren nicht anteilig auf die Mietkosten der Mieter berechnen. © RainerSturm / pixelio.de

Der Eigentümer einer Wohnung hat zwar auch dann noch das Eigentumsrecht, wenn er diese Wohnung vermietet hat, doch seine Interessen an den Räumlichkeiten kann er nicht ohne Berücksichtigung der Interessen des Mieters durchsetzen. Als Vermieter geht man Verpflichtungen ein, die der Mieter auch gerichtlich durchsetzen kann. Damit vor Gericht nicht grundsätzlich der finanzstärkere Streitpartner gewinnt, gibt es in Deutschland sowohl einen als auch einen Vermieterbund, die die Interessen ihrer Mitglieder vor Gericht unterstützen.
Als Mieter ist man verpflichtet, regelmäßig seine Miete zu zahlen und die Wohnung entweder regelmäßig oder am Ende des Mietverhältnisses optisch zu renovieren. Im Gegensatz dazu hat man den Anspruch, dass der Vermieter die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand hält. Für Mängel, die der Mieter nicht selbst verursacht hat, muss der Vermieter einen Handwerker beauftragen. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, kann der Mieter einen Teil seiner Miete einbehalten. Auch manch andere Mängel, die der Vermieter nicht beheben kann, ergeben für den Mieter das Recht, die Mietzahlungen vorübergehend zu kürzen. Welche Mängel dies sind, kann man von den Anwälten des zuständigen Mieterbundes erfahren. Sie unterstützen einen auch, falls die gerechtfertigte Kürzung der Miete vom Vermieter nicht anerkannt wird.
Die Vermieterbünde dagegen schützen die Interessen der anderen Seite. Für die Verpflichtungen, die man als Vermieter eingeht, erhält man das Recht, die Mietzahlungen pünktlich und in voller Höhe einzunehmen. Neben ausstehenden Mietzahlungen gibt es noch weitere Gründe, die den Vermieter berechtigen, ein Mietverhältnis entgegen der Wünsche des Mieters aufzuheben. Welche Fristen hierbei einzuhalten sind und ob und wie man einen Mieter gegen seinen Willen aus seiner Wohnung entfernen kann, erfährt man beim zuständigen Vermieterbund. Beide Bünde kümmern sich also um Mietverhältnisse, bei denen ein vernünftiges Gespräch zwischen Mieter und Vermieter aus verschiedenen Gründen nicht mehr möglich ist. Oft reicht aber schon eine gute Rechtsberatung beider Parteien, um einen Streit beizulegen. Foto : © Uli Carthäuser / pixelio.de

Ein Mietvertrag wird immer dann fällig, wenn die zwei Parteien, Mieter und Vermieter eine Einigung über das zu vermietende Objekt erzielen konnten. Dabei wurden mündliche Vereinbarungen getroffen, die dann schriftlich festgehalten werden. In einen Mietvertrag gehört nicht nur der Betrag für die Kaltmiete, sondern auch alle Nebenkosten. Diese müssen genau aufgeschlüsselt sein und somit für den Mieter nachvollziehbar. Wurden bei den Nebenkosten Treppenhausreinigungen aufgeführt, dann ist die Säuberung Sache des Vermieters. Er darf dann vom Mieter nicht verlangen, selbst diese Arbeit auszuführen.

In einem Mietvertrag sind aber nicht nur die Rechte und Pflichten eines Mieters festgehalten, sondern auch die Kündigungsfristen für Mieter. Diese betragen in der Regel 3 Monate. Die Kündigung des Objekts bedarf der Schriftform und muss rechtzeitig beim Vermieter eingegangen sein. Befindet sich der Vermieter an einem anderen Ort als das Mietobjekt, dann sollte die Kündigung per Einschreiben versendet werden. Bei der Absendung ist der Postweg einzuberechnen. Erst nach Erhalt des Schreibens beginnt die Kündigungsfrist. Muss der Mieter die Wohnung schon vor der Zeit verlassen, dann kann er einen geeigneten Nachmieter suchen. Wird er akzeptiert, dann kann die Kündigung in beiderseitigem Einverständnis schon vor Ablauf der Zeit angenommen werden. Dazu ist der Vermieter aber nicht verpflichtet. Er kann auf die Einhaltung der festgelegten Frist bestehen. Ist dies der Fall, dann kann der Mieter die Wohnung verlassen muss aber für die Kündigungszeit weiter die Miete entrichten.

Wenn die Wohnung wegen Feuchtigkeit oder anderen argen Mängeln unbewohnbar wird, dann muss der Mieter dies dem Vermieter mitteilen und ihn auffordern, die Mängel zu beseitigen. Er hat in diesem Fall das Recht zur Mietminderung. Werden bestehende Mängel nicht beseitigt, dann kann er die Wohnung ohne Einhaltung der Kündigungsfrist verlassen.

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Die Kündigungsfristen von Mietwohnungen betragen in der Regel drei Monate. Hat man länger darin gewohnt, ist der Auszug unter Umständen auch erst nach sechs Monaten möglich. Unabhängig davon, was im Vertrag steht oder vereinbart wurde, lässt sich mit dem Vermieter unter Umständen eine kürzere Frist aushandeln. Dies kann zum Beispiel gelingen, wenn man für einen Nachmieter sorgt. Zieht dieser mitten im Monat ein, muss man eventuell auch nur die Hälfte der Miete zahlen. Die Kündigung einer Mietwohnung ist meist mit einem einfachen, formlosen Schreiben möglich. Wenn der Mieter auszieht, erhält er die Kaution zurück.

In der Regel sind Renovierungen nötig. So ist der ehemalige Mieter häufig verpflichtet, die Wohnung zu streichen. Je nachdem, wie lange man eine Wohnung angemietet hat, können jedoch noch andere Reparaturen vertraglich vereinbart sein. Hat der Mieter die Wohnung ohne Renovierung übernommen oder möchte der Vermieter die Wohnung umbauen, erlässt er dem Mieter aber manchmal auch das Streichen.

Generell ist es in Deutschland so, dass es vom Gesetzgeber her eine gewisse Vertragsfreiheit gibt, welche sich an der rechtlichen Grundordnung und den damit zusammenhängenden üblichen Gepflogenheiten orientiert. Gemeint ist, dass Bürger sich untereinander ohne das Eingreifen von Staat und Justiz verständigen sollen. Eine solche vertragliche Freiheit kann nicht nur bei der Veräußerung eines Fahrzeugs zum Tragen kommen, sondern darüber hinaus auch bei Mietverhältnissen, z. B. wenn es darum geht, eine Wohnung anzumieten. In den meisten Fällen wird es so sein, dass zwischen den Vertragsparteien ein schriftlicher Mietvertrag ausgehandelt wird. Einen mündlichen Mietvertrag kann man zwar per Gesetz ebenfalls vereinbaren, dieser wird aber kaum Anwendung finden. Hintergrund ist sicherlich die fehlende Beweisbarkeit, die ein schriftliches Dokument viel eher bereit ist zu leisten.

Eine Alternative zu einem schriftlich vereinbarten Vertrag kann bestenfalls darin bestehen, dass beide Vertragsparteien über mehrere Zeugen verfügen, die diese zum Vertragsabschluss auch dabei haben. Aber selbst dann sind schriftliche Dokumentationen immer zu bevorzugen, da es im Zweifelsfall einfacher und schneller nachweisbar ist, als wenn man sich auf etwaige Zeugen beruft, die nach mehreren Jahren vielleicht auch gar nicht mehr genau wissen, was sie eigentlich bezeugt haben. In der Regel verlaufen Mietverhältnisse unkompliziert und ohne jegliche Probleme. Aber immer dann, wenn es doch zu Schwierigkeiten untereinander kommt, kann es sinnvoller sein, sämtliche vertraglichen Vereinbarungen in schriftlicher Form beisammenzuhaben. Im Bezug auf einen rechtsgültigen Mietvertrag können Vermieter diesen bei entsprechenden Verbänden oder aber im Internet bekommen. Somit ist sichergestellt, dass die Inhalte auch tatsächlich brauchbar und rechtlich einwandfrei sind.

Erhöhen darf der Vermieter die Mieten frühestens 15 Monate nach der letzten Mietanpassung. Der Höhe sind dabei aber gesetzliche Grenzen gesetzt. So dürfen die Mieten innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent steigen. Als Maßstab dient dabei der ortsübliche Mietspiegel. Das Mieterhöhungsverlangen muss der Vermieter zunächst beim Mieter geltend machen und dabei auch eine Begründung liefern. Als mögliche Gründe sind denkbar, dass die Miete unterhalb des ortsüblichen Mietspiegels liegt. Die Wohnung wird dabei mit Räumen gleicher Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit verglichen. Sie muss außerdem in der gleichen Gegend liegen. Auch ein Sachverständigengutachten kann der Eigentümer zur Begründung heranziehen. Außerdem kann er bei der Begründung auf Datenbanken der Gemeinden und Hauseigentümervereine zurückgreifen. Eine weitere Möglichkeit ist, dass er die Mieten von drei Wohnungen in der Nähe als Vergleich heranzieht. Diese kann der Vermieter aber nur in Kombination mit Mietspiegeldaten als Begründung anführen. Mietspiegel lassen sich in einfache und qualifizierte unterscheiden: Qualifizierte wurden gemäß wissenschaftlichen Standards erhoben; bei den einfachen handelt es sich um ortsübliche Vergleiche. Diese reichen als Begründung für den Vermieter aus, der Mieter kann diese allerdings unter Umständen gerichtlich anfechten. Der Mieter muss dem Mieterhöhungsverlangen innerhalb von zwei Monaten zustimmen. Ab dem dritten Monat ist dann der höhere Preis fällig.

Wenn der Vermieter das Haus modernisiert, kann er ebenfalls die Miete erhöhen. Dies ist allerdings nicht möglich, wenn er lediglich Maßnahmen durchführt, um das Haus instand zu halten. Wenn die Renovierungen aber dazu führen, dass die Betriebskosten sinken, kann er eine höhere Miete fordern.

Neben gewöhnlichen Mietverträgen gibt es Staffel- und Indexmietverträge. Bei diesen sind die Erhöhungen anders geregelt: Staffelmietverträge ermöglichen es, die Miete in unterschiedlichen Abständen und Raten zu erhöhen. Aber auch in diesem Fall darf die Erhöhung innerhalb von drei Jahren 20 Prozent der ortsüblichen Preise nicht übersteigen. Die sogenannten Indexmietverträge sind an die durchschnittlichen Lebenshaltungskosten gekoppelt und steigen und fallen mit diesen. Da sich die Lebenshaltungskosten aber in der Regel verteuern, erhöht sich die Miete meist.

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Ein wichtiges Vergleichskriterium beim Kauf einer Immobilie ist der sogenannte Quadratmeterpreis. Dieser besagt, wie viele Euro die Wohnung pro Quadratmeter wert ist. Je höher der Quadratmeterpreis, desto teurer. Je niedriger, desto günstiger. Wer sich allerdings alleine darauf verlässt, wird wahrscheinlich keinen guten Abschluss erzielen, denn es gibt eine Menge Faktoren, die den Preis einer Wohnung heben oder senken können.

Natürlich spiegeln die Marktpreise den Wert einer Wohnung meist recht genau. Das heißt, wenn eine Wohnung besonders günstig angeboten wird, gibt es viele mögliche Gründe für den Preisabschlag. Ein paar der Möglichkeiten sollen hier vorgestellt werden.

Sehr wichtig für den Preis einer Immobilie ist die Lage. Liegt sie in einem stark umworbenen Ballungszentrum, könnte der mehr als doppelt so hohe Preis im Vergleich zu einer vergleichbaren Immobilie in einer strukturschwachen Region immer noch günstig sein. Denn während die etwas teurere Wohnung Perspektive hat und sich preislich entwickeln kann, ist dies bei der anderen nicht zu erwarten. Ein ebenso wichtiger Faktor, den man nur durch eine gründliche Besichtigung der Wohnung erschließen kann, ist der sogenannte Renovierungsstau. Ist die Wohnung gepflegt? Sind alle notwendigen Renovierungen gemacht, in welchem Zustand sind die Fenster und welches Heizungssystem ist installiert? Sehr schnell können Modernisierungen sehr teuer werden. Wenn man sie dann auf den ursprünglichen Quadratmeterpreis aufschlägt, wird aus dem Schnäppchen ein Fehlkauf.

Eine Wohnung günstig kaufen ist also meist eine Folge der genauen Marktbeobachtung und Marktkenntnis.

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Vielfach sind Arbeitnehmer heutzutage gezwungen, einen Arbeitsplatz an einem anderen Ort anzunehmen als dort, wo sie wohnen. Dies kann zum Beispiel passieren, wenn ein Unternehmen eine Betriebsstätte schließt und dem Arbeitnehmer einen Arbeitsplatz an einem anderen Standort anbietet. Liegt dieser neue Arbeitsplatz außerhalb des Tagespendelbereiches, so muss sich der Arbeitnehmer eine Wohnung suchen, in der er während der Arbeitstage wohnen kann. Dies ist dann ein doppelter Haushalt, denn neben der Wohnung am Arbeitsort verfügt der Arbeitnehmer ja noch über seinen Hauptwohnsitz, an dem zum Beispiel seine Familie wohnt. Auch wenn ein Umzug der gesamten Familie nicht ausgeschlossen ist, so empfiehlt sich dies nicht gleich zu Anfang der Tätigkeit. Bei vielen Anstellungen gibt es eine Probezeit von bis zu sechs Monaten, die auch durchaus noch einmal verlängert werden kann. So muss man in den ersten Monaten von einem quasi befristeten Arbeitsverhältnis ausgehen, das jederzeit und recht kurzfristig von beiden Seiten beendet werden kann. Wenn dann die ganze Familie bereits umgezogen ist, kommt zu der schwierigen Arbeitssituation noch die Entwurzelung aus der vertrauten Umgebung hinzu.

Steuerlich kann die doppelte Haushaltsführung als Werbungskosten geltend gemacht werden. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass die zwei Haushalte beruflich bedingt sind und beide Haushalte auch tatsächlich genutzt werden. Neben der Miete für die Zweitwohnung können die Heimfahrten am Wochenende als Werbungskosten geltend gemacht werden, zusätzlich können in den ersten drei Monaten der doppelten Haushaltsführung Verpflegungskostenmehraufwendungen geltend gemacht werden, und zwar zum geltenden Tageshöchstsatz für volle Abwesenheitstage. Durch die Geltendmachung der Werbungskosten kann somit zumindest ein Teil der zusätzlichen Kosten über die Einkommenssteuererklärung wieder hereingeholt werden. Wer hingegen bereits monatlich profitieren möchte, sollte überlegen, sich einen Steuerfreibetrag eintragen zu lassen, sodass er für einen Teil seines Arbeitseinkommens keine Lohnsteuer zahlen muss.